TẠI SAO CÁC DỰ ÁN BÁN TRƯỚC KHI XÂY DỰNG?

Với nhiều người, ngôi nhà là cả gia tài, thế nên khi mua nhà họ cân nhắc khá kỹ và tìm hiểu đủ thể loại. Với những người có số tiền hạn chế thì chung cư là một lựa chọn tốt, nhưng khi “đụng” đến chung cư, thì vấn đề gặp phải là thông thường chả có cái gì rõ ràng cả, khách hàng phải quyết định có đặt mua hay không khi chưa thấy được cái nhà thực tế nó như thế nào, thậm chí còn chưa thấy xây dựng, rồi thiết kế cũng không rõ, rồi pháp lý cũng vậy, điều kiện thanh toán, điều khoản hợp đồng chưa ổn…, có rất nhiều thứ chưa rõ ràng. Điều này không chỉ xuất hiện ở một Dự án mà gần như dự án nào cũng thế. Vậy thì câu hỏi đặt ra là Tại sao?

Bạn nghĩ xây 1 dự án thì lợi nhuận của Chủ đầu tư là bao nhiêu? > Theo kinh nghiệm, Chủ đầu tư lời được từ 10-15% trên giá bán là đã quá giỏi. (vấn đề này khá dài, sẽ chia sẻ thêm phần sau).

Vì Lợi nhuận biên thấp, nên Các chủ đầu tư luôn phải đặt ra mục tiêu đưa hàng ra thị trường càng sớm càng tốt. Vì mọi thứ càng rõ ràng thì chi phí bỏ ra càng nhiều, trong khi nếu chưa thu được từ khách hàng thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến IRR của Dự án. Đặc biệt, Chung cư khi đã xây thì dù chưa bán hết cũng phải xây, mà nếu chỉ bán được 80% thôi thì cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả Dự án. Đó là lý do rất nhiều Chủ đầu tư đã “chào hàng” từ rất sớm, từ khi mọi thông tin chưa rõ ràng, hành động này vừa để test thị trường để điều chỉnh cho phù hợp khi có thông tin chính thức. Hình thức mà các Chủ đầu tư hay đưa ra là “Giữ Chỗ” và hoàn tiền 100% nếu không mua. Hành động này giúp ích rất lớn cho các Chủ đầu tư, nên cũng không nên thắc mắc tại sao Các chủ đầu tư lại mở bán, thu tiền… trong khi chưa xây dựng gì nhiều. Vì dù sao, trước khi xây dựng Chủ đầu tư đã bỏ 1 khoản tiền lớn để mua đất và chi phí quảng cáo.

Thế nên, khi một Dự an Chung cư đã hoàn thành mà chưa bán, thì đó ắt hẳn là có vấn đề về pháp lý, và hậu quả của nó là giá bán sẽ cao để bù cho khoản tiền lãi bị giam trong quá trình xây dựng. Vì quan điểm đầu tư dựa trên IRR, nếu tiền bỏ càng nhiều thì yêu cầu mức tiền thu về càng nhiều, điều này đẩy giá thành lên.

Có người sẽ cho rằng, “Vậy là mọi thứ tăng đều dồn vào giá bán?” câu trả lời là “Chính xác”. Bởi trong thị trường cạnh tranh (Bất động sản không phải ngành độc quyền), nên mức IRR sẽ có “chuẩn” chung trong ngành. Ví dụ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tham gia nếu IRR đạt 25%, còn Chủ đầu tư Việt Nam thì IRR khảng 18% đổ lên là “chơi” được.

Câu hỏi đặt ra là “Điều gì sẽ xảy ra nếu IRR xuống quá thấp?”. Cắt lỗ là hình thức có thể xảy ra, lúc đó chủ đầu tư sẽ chủ động dừng dự án, và các khách hàng chỉ biết kêu trời. Vậy nên với chung cư, đừng quá ham giá rẻ, và cũng đừng ham phải xây xong mới mua. Vì căn hộ chung cư là một hình thức “Mua nhà hình thành trong tương lai”, và cái gì thuộc về tương lai thì bên mua bên bán phải hợp tác và đồng hành để đến được cái tương lai đó. Vì nếu cái tương lai đó không đến thì bên bán hay bên mua đều thiệt cả. Bên bán và bên mua đều thiệt vì:

• Trước khi ký hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 30% của khách hàng (theo luật). Nếu dừng lúc này, Khách hàng mất 30%, Chủ đầu tư mất tiền đất, tiền làm móng, tiền Sale & Marketing. Công trình phơi sương.
• Trước khi bàn giao nhà, Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 70%, cho đến thời điểm hoàn thiện và bàn giao, Chủ đầu tư mới được thu tối đa 95%. Giả sử nếu sợ rủi ro 40% (Từ 30% – 70%) thì có thể đòi hỏi Chủ đầu tư thanh toán theo tiến độ xây dựng và nhờ sự hỗ trợ của Ngân Hàng. Lúc này có cả Ngân hàng tham gia, và nếu Chủ đầu tư “léng phéng lung tung” thì Ngân hàng sẽ đảm bảo cho người mua. à vì thế để hạn chế rủi ro thì cứ đè ngân hàng mà vay.

Mặc dù chưa chia sẻ thật sâu như tiêu đề bài viết, nhưng do dài rồi nên những phần nhỏ trong đây sẽ phân tích sau, hy vọng mọi thông tin đã giúp cho A/C hiểu được ít nhiều.

Theo Wikilapia Việt Nam.